O que vai mudar nas tabelas do IMI?
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Há quem diga que as alterações previstas nos coeficientes de localização dos imóveis vão provocar um aumento brutal no IMI. Mas será verdade?
Publicado em 13-Nov-2023
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) está na ordem do dia, e não é porque a segunda tranche do pagamento deve ser feita até ao final deste mês de novembro 2023 – já agora, se não sabia aponte na agenda, duplo alarme. O problema é que surgiram notícias de que se prepara uma revisão dos coeficientes de localização dos imóveis com um potencial para provocar um enorme agravamento do imposto. Muito superior ao aumento do IUC, defendem alguns.
Segundo o secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, essa revisão será mesmo para avançar, não só porque os valores estão desajustados da realidade atual como é o próprio Código do IMI que aponta para uma revisão a cada três anos, sendo que a última ocorreu já em 2015. Esteve prevista acontecer em 2018 mas, enquanto se preparavam as modificações veio a pandemia e ficou tudo em standby. Desde então o preço das casas não parou de subir, o que é um bom argumento a favor do tal “desfasamento com a realidade”, mas também um forte alerta para não aumentar ainda mais este imposto, que se vai refletir obrigatoriamente no preço das casas. Mas vamos por partes:
O que é o coeficiente de localização, e de que forma pode afetar o IMI?
Em traços gerais, o coeficiente de localização vai refletir a qualidade e a atratividade da zona onde o imóvel está localizado. Os municípios são divididos em zonas mais ou menos homogéneas, tendo em conta o valor, as acessibilidades, a proximidade de equipamentos sociais (por exemplo, escolas, serviços públicos ou comércio) ou serviços de transportes públicos. Será assim que o coeficiente é calculado.
E será também um dos fatores de cálculo para definir o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, junto com uma série de outras características, como a área, a tipologia ou a idade. Existe uma fórmula definida:
VPT (Valor patrimonial tributário) = Vc (valor base dos prédios edificados) x A (área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação) × Ca (coeficiente de afetação) × Cl (coeficiente de localização) × Cq (coeficiente de qualidade e conforto) × Cv (coeficiente de vetustez).
Este valor é importante porque é a base para o cálculo do IMI. Basta multiplicar a taxa cobrada em cada município pelo VPT. Ou seja, uma alteração no coeficiente de localização afetará o valor patrimonial tributário do imóvel, e por sua vez o valor a pagar de IMI. Em termos práticos, se um imóvel estiver situado numa área com bons acessos, infraestruturas, comércio, serviços e em zonas mais valorizadas – basicamente quase todas as áreas nas grandes cidades –, então é provável que o coeficiente de localização seja revisto para cima, traduzindo-se, portanto, num aumento do valor de IMI.
Mas será que a revisão se traduz obrigatoriamente num aumento?
Normalmente guardam-se as boas notícias para o fim, e foi o que fizemos, uma vez que essa revisão pode não se traduzir no aumento do imposto. Isto porque a atualização não é automática ou, pelo menos, nunca foi em todas as revisões de zonamento já realizadas. Quer isto dizer que estes coeficientes só se aplicarão aos prédios novos ou a situações de reavaliação, que apenas se torna obrigatória quando se realizam obras que provoquem alterações estruturais ou, então, a pedido dos proprietários. Que provavelmente vão querer deixar passar essa “oportunidade”.
Existem mais duas entidades que podem solicitar essa revisão, as câmaras municipais e as juntas de freguesia, pelo que neste caso vai depender muito das necessidades de financiamento local – uma vez que o IMI reverte a favor dos municípios.
Quando é que essas alterações vão entrar em vigor?
Embora a queda do governo possa não apressar as coisas, também não é líquido que interfira muito, uma vez que o processo será conduzido pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbano (CNAPU), presidida pela diretora-geral da Autoridade Tributária e que inclui representantes do Instituto Geográfico Português, dos municípios, das associações de proprietários e inquilinos; e ainda representantes das construtoras e das imobiliárias. Será obrigatoriamente um processo que se estende a todo o país, e demorará perto de um ano até estar concluído. Ou seja, mesmo admitindo que aconteça ao longo de 2024, os novos coeficientes entram em vigor em 2025, pelo que em termos práticos, apenas se vão aplicar ao IMI a pagar em 2026.
Assim se percebe que, havendo motivos para estar prevenido, ainda não existe nada de concreto que justifique a polémica.
